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宅建業免許の申請等についてよくあるお問い合わせ（その2）
ページ容量の関係で分割しています。このページは（その2）です。
皆様からのお問い合わせの多い内容をまとめています。
お問い合わせいただく前に御確認ください。
回答内容は、一般的なもので、申請者の個別事情や他の項目との関連で違ってくることがあります。また、他の都道府県と取扱いが異なることもあります。
※お問い合わせは、06-6941-0351（内線3085、3088）へお願いします。
業者免許制度
Q26 親の免許を子が引き継げるの？
Q29 他に仕事をしているが、専任の宅地建物取引士になれるの？
Q30 監査役をしているが、その業者で専任の宅地建物取引士になれるの？
Q35 免許業者同士が合併したいが？
Q36 役員や専任を交代させるが？
Q37 事務所を増やしたいが？
宅地建物取引士制度
Q47 登録していた会社を辞めた？
Q48 結婚して名前を変えた？
Q49 外国籍から帰化した？
閲覧制度など
Q52 閲覧したいが、方法や費用は？
Q56 廃業した業者の状況が知りたい？
Q57 業者が優良か教えて？
Q26 親の免許を子が引き継げるの？
A26
個人免許は当該個人に一身専属的に行われた行政行為で、財産などと違い相続の対象にはなりません。親の死亡の場合はその時点で免許は失効します。
契約した物件や金銭は相続対象となりますから、宅建業を引き継がれる場合は子として新規免許申請し免許後に親の事業を引き継ぐことになります。
法人の場合も同様に当該法人に対する免許であり、債権債務の譲渡は行えても免許の譲渡はできません。合併に際しても存続法人に免許が無ければ、消滅法人は消滅と同時に免許が失効し無免許状態となります。
ただし、法人・個人とも清算業務のみ引き継がれる場合は、宅建業法76条に「見做し業者」の定めがあります。
Q27 本店で事務所を持たずに支店等だけで営業できるの？
A27
宅建業法は登記された本店所在の場所での事務所開設を基本とし、加えて支店や従たる事務所を開設するものとしています。これは、免許の区分（大臣・知事）や供託制度での管轄法務局、契約行為の撤回の要件、争い事での管轄裁判所等々を曖昧にしないためのものです。
当然ながら、営業予定のない本店にも、専任の宅地建物取引士の設置や本店としての供託等を行う必要が出てきます。
個人免許の場合は、申請者本人が業務する事務所が主たる事務所となります。
従たる事務所開設には法人も同様に政令で定める使用人の設置が必要ですが、代表権の行使についての委任関係が成立せず事実上独立経営しているような場合は「名義貸し」と見なされ、宅建業法違反に問われることもあります。
Q28 他の法人でも役員をしているが免許申請できるのか？
A28
免許申請での個人又は法人代表者は、代表権を常に行使しうる状態でないと免許ができません。他の法人で役員である場合は、非常勤であることが必要です（略歴書にその旨を記載）。
この場合には、政令の使用人を置くことで、この問題を解消することができます。代表権の行使について、社内規則や個別委任により委任関係を明確にしておくことが必要です。
なお、特例として同一建物内での複数会社の代表を兼ねられている場合のみ申立書を付けることで代表権行使に支障はないと見なしています。（専任の宅地建物取引士を兼ねる場合は不可）
Q29 他に仕事をしているが、専任の宅地建物取引士になれるの？
A29
専任の宅地建物取引士については、上記A28の代表者以上に専任性と常勤性が求められ、同一建物内であっても、又もう一方の法人に政令の使用人がいたとしても、他法人の役員や従業員等の兼務兼業はできません。
Q30 監査役をしているが、その業者で専任の宅地建物取引士になれるの？
A30
法人監査役は商法の規定により、業務執行を行う役職には就けません。
一方、専任の宅地建物取引士は宅建業を営む上で、その業者では役員に次ぐ重要なポストであり、双方の兼務は認められません。
Q31 事務所を他の法人と共同で使いたいけど？
A31
事務所については、法人登記・供託・契約でのクーリングオフなどとの関係でその範囲を明確なものにしておく必要があります。
同一フロアや同室で開設を考えられている場合は、他の業者の事務所を通らずに申請業者の事務所に入れることと、固定式のパーテーション（170cm以上で隣の室が見渡せない高さのものに限る）やロッカーなどで明確に仕切って、どちらがどの会社であるかの表示もしていただく必要があります。
Q32 親や妻の家の一部を事務所にしたいけど？
A32
家族等の住宅の一部でも、事務所として使用することはできます。ただし、書面での使用承諾書や貸借契約書を作成し、申請の際に提示を求めます。
個人住宅の一部を事務所とする場合は、居住部分（寝室や台所等）を通らずに事務所に入れることと、その間仕切りを明確にして事務所であることの表示を求めます。また、事務所部分を確認するために、必ず平面図または間取り図を添付して下さい。
Q33 免許はされたが、供託を忘れていた。どうなりますか？
A33
免許後は3か月以内に、営業保証金の供託を済ませこれを届け出るか、保証協会に加入しなければ営業開始はできません。そして3か月以降に行う供託の催告及び聴聞の時点で未供託の理由がない場合（資金繰りや健康状態などは理由にはなりません。）は、免許が取り消されることがあります。
Q34 廃業したいけど営業保証金は戻るの？
A34
営業保証金（供託）又は保証金分担金（協会）は廃業後に取り戻すことができます。
供託の場合は、供託物を確認し（債券で時効となっていないか）官報に取り戻す旨の公告を掲載します。掲載後、公告届を本府に提出し6か月の猶予後他からの保証の申し出が無ければその証明を発行しますので、その後に管轄法務局に請求します。なお廃業後10年以上経過している場合は前段の公告及びその届は不要ですが10年6か月を超えると供託行為そのものの時効が到来し権利が消滅する場合もありますので、事前に法務局に確認してください。
協会加入の場合は、廃業の届出後、協会にも廃業した旨を届出し分担金の返還を請求します。協会では上記の供託同様の手続を一括して行います。なお、未納会費や取扱手数料などが還付金から差し引かれることもあります。
それぞれの詳細は、供託取り戻し全般については本府窓口、公告掲載方法については官報取扱所、還付請求については法務局供託課、協会加入者は各協会に問い合わせてください。
Q35 免許業者同士が合併したいが？
A35
法人の合併に際しては、存続法人に免許が有ればその免許は継続できますが、消滅法人の免許は消滅と同時に失効しますので、廃業届（免許証、合併が確認できる閉鎖謄本添付）の提出が必要です。存続法人に免許が無い場合は新規免許の申請が必要になります。
個人の場合、合併という概念はありません。事業を引き継がれる場合は、引き継ぐ方の個人に新規の免許が必要です。
Q36 役員や専任を交代させるが？
A36
役員や、政令の使用人、専任の宅地建物取引士を交代、増員、減員させた場合は、必ず変更届を提出しなければなりません。届出は事実発生後30日以内に行うこととされていますが、専任の宅地建物取引士の交代については法定数を割り込んだ場合で補充者を採用するまで、2週間の余裕が認められています。
変更届に際しては、新就任者が以前から別の役員等で継続して就任していれば、身分証明書や登記されていないことの証明書は不要です。また法人登記簿については就退任者双方の就退任日を確認しますので、現謄本に加えて閉鎖謄本も必要となる場合があります。
変更届出をされないまま業を続けられると、宅建業法第83条により50万円以下の罰金に処せられ免許が取り消されることもありますのでご注意ください。
Q37 事務所を増やしたいが？
A37
事務所の新規設置については、設置後に変更届けを提出することにより営業可能です。
当然ながら、事務所の要件（・政令使用人の設置・専任の宅地建物取引士設置・他業者等との混在の無い事務所・追加の供託等）を満たしている必要があります。
なお、他の都道府県にも事務所を開設する場合は、知事免許から大臣免許に免許換えとなり、大臣免許としての新規申請書類が必要です。
Q38 販売地に臨時の事務所を作りたいが？
A38
臨時的な事務所等を設置する場合で、対象物件が特定のもので、その場所で契約（予約などを含む）を予定し専任の宅地建物取引士を設置する様な場所は、予め営業開始の10日前までに法50条2項の届出をしなければなりません。
期間は1年以内で開設する事務所の業者単位で届出します。販売主と代理業者双方がその案内所などで業務するときは双方での提出が必要です。当然その案内所等に勤務する宅地建物取引士はその業務期間中はその場所での専任性が確保されなければなりません。
Q39 事務所を大阪府から他の府県に移転させたいが？
A39
大阪府内のみに事務所がある業者が、他の都道府県に全ての事務所を移す場合は、大阪府から当該都道府県への免許換えとなります。
大阪府内に支店などを残し、本店のみを他の都道府県に移す場合は、大阪府から当該都道府県を管轄する地方整備局での国土交通大臣への免許換えとなります。
逆に、他の都道府県の事務所を廃止や移転し、大阪府のみに事務所を持つことになった場合は、大臣免許から大阪府への免許換えとなります。
また、元々大臣免許で、本店のみ都道府県間で所在を移す場合は、管轄都道府県及び管轄地方整備局が換わるのみで免許換えにはなりません。
免許換え申請をされるときは、新たな免許権者に合わせた新規申請書一式と元の免許での変更未済分の届出を、併せて元の免許権者に提出します。（大臣免許は本店所在地の都道府県窓口）
Q40 個人免許を法人免許に切り換えたいが？
A40
個人免許から法人免許に切り替えを希望される場合（「法人成り」と呼んでいます。）には、以下の条件を満たすときに限り特例として現在の免許を維持したまま法人としての新規申請を受付けています。免許番号については免許の主体（個人、法人）が変わるため、継続はできません。
- このために設立させた法人であること。（設立後6月以内）
- 個人免許と法人代表者が同一人であること。
- 個人免許と法人の専任の宅地建物取引士が同一人であること。（代表者と別人でも可）
- 事務所の所在が同一場所
- 個人免許の有効期限が、法人成り申請後4か月以上あること。
注意点
*法人新規申請に不備があり、その補正が遅れたこと等の理由により、法人免許への切り替え申請（審査）中に個人免許の有効期間が満了となった場合、宅建業免許は失効します。
*申請時の事務所の写真については、個人の会社名と法人の会社名を両方掲示したものをご用意ください。また、業者票は個人免許のものを掲示してください。
*法人は新規免許を取る場合、法人成り後、個人業者として供託した営業保証金は使用できませんので、ご注意ください。
*営業保証金の手続は、免許日から3か月以内に行う必要があります。期限を経過すると、免許を取り消すことになります。
手続は新規申請と同じです。条件が合わない場合は、個人免許を先に廃業し、その後の新規申請となります。
なお、逆の「個人成り」の特例は設けていません。
Q41 試験には合格してるが、すぐに仕事ができるの？
A41
宅地建物取引士試験を合格したのみでは、宅地建物取引士の業務はできません。
合格した都道府県へ資格登録申請を行い、登録後に宅地建物取引士証交付申請を行って有効な宅地建物取引士証を手にして初めて宅地建物取引士としての業務が可能になります。
Q42 実務の経験がないけど、登録できないの？
A42
登録には2年以上の宅建業での実務経験か登録実務講習修了のどちらかの条件があります。
実務経験のない方や経験期間が足りない方及び実務経験を証明できない方は登録実務講習を受けていただければ登録申請が可能です。
登録実務講習の内容については、各実施機関にお問い合わせ下さい。（外部サイトへリンク）（別ウィンドウで開きます）
Q43 登録は済ませてあるけど、すぐに仕事ができるの？
A43
資格登録しただけでは宅地建物取引士の業務はできません。宅地建物取引士証交付申請を行い証交付に係る法定講習を受講して有効な宅地建物取引士証を受け取って、宅地建物取引士業務をすることができます。
試験合格後1年未満で証交付申請をした方は、法定講習の受講は免除されます。
Q44 宅地建物取引士証の有効期限が過ぎてしまった？
A44
宅地建物取引士証の有効期限が切れた方で引き続き宅地建物取引士業務を行うときは、再度の証交付申請と法定講習を済まして、新たな宅地建物取引士証を持つ必要があります。
有効な宅地建物取引士証を持たないまま業務をされますと、宅地建物取引士本人だけでなく雇用している免許業者も含め宅建業法違反として行政処分を受けることになります。
Q45 宅地建物取引士証をなくしてしまった？
A45
宅地建物取引士証は取引の際、顧客の要請があれば提示しなければなりません。よって宅地建物取引士は業務にあたっては常に宅地建物取引士証を携帯しておく必要があります。紛失、汚損、破損の場合は早急に（一財）大阪府宅地建物士センターまで再交付申請をしてください。
Q46 住所を変えたけど、登録の変更を忘れていた？
A46
宅地建物取引士登録を受けている方は、氏名・住所・本籍地・宅建業としての勤務先について変更があれば、速やかに変更登録申請を行う必要があります。
氏名・本籍地の場合は戸籍抄本を、住所の場合は住民票、外国籍の方については「住民票抄本（国籍が記載されているもの」で、変更が判る記載のあるものを添付します。
なお、宅地建物取引士証をお持ちの方は、住所変更の裏書も行いますので、併せて持参してください。
Q47 登録していた会社を辞めた？
A47
宅地建物取引士資格登録者は、勤務先登録がされています（宅建業としての無職を含む。）。
宅建業としての勤務先が変更された場合は、資格登録者自身の責任において勤務先の変更登録申請が必要です。前勤務先の退職証明・出向証明や雇用保険被保険者資格喪失確認通知書（写）などを確認書面として添付します。(他府県登録者については当該府県に問い合わせてください。）
業者の廃業と同時に退職されたときや商号、免許番号の変更のとき、新勤務先のみの登録のときなどは、添付書類は不要です。
専任の宅地建物取引士になっていた場合は、業者としての専任の宅地建物取引士変更の届出も必要です。
Q48 結婚して名前を変えた？
A48
氏名の変更手続はA46に回答があります。免許業者で役員や専任の宅地建物取引士をされている場合は、業者としての変更届けも必要です。
宅地建物取引士証の氏名変更は、大阪府へ変更登録申請を行なった後、（一財）大阪府宅地建物取引士センターまで書換え交付申請を行い、新たな証を受ける必要があります。
Q49 外国籍から帰化した？
A49
帰化した場合は、氏名変更（場合による）と本籍地変更として帰化後の戸籍抄本を添付し変更登録申請をします。宅地建物取引士証の氏名変更を伴う場合は、書換え交付申請を併せて行う必要があります。
Q50 単身赴任のため、住所地でない所で暮らしている？
A50
大阪府では、宅地建物取引士の住所登録に単身赴任などで住民票を移さず他の場所に居住し業務される方には、「居所」登録も行っています。
変更登録申請書と現住民票及び居住場所の確認できる公的機関からの郵便物や公共料金の領収書などを添付して登録します。
なお、宅地建物取引士証をお持ちの方は、住所変更の裏書も行いますので、証も持参してください。
Q51 遠方に住んでいて、大阪の登録が不便だ？
A51
登録については、試験に合格された都道府県でしか手続はできません。
登録後に他の府県に登録を移転することは、当該府県に事務所を持つ宅建業者に勤務する場合に限り可能です。登録移転申請書と写真、移転先都道府県の手数料証紙（※）及び勤務先業者での在職証明を付けて現登録都道府県に提出します。
その際、有効な宅地建物取引士証を持っている方については、移転後、残余期間について証発行をしますので、証交付申請書、写真、移転先都道府県の手数料証紙※を併せて提出します。
また、現登録で住所・本籍・勤務先に変更が生じている場合は、変更登録申請書及び変更確認の添付書類が必要です。
※大阪府におきましては、平成30年（2018年）10月1日に大阪府証紙は廃止になりました。
Q52 閲覧したいが、方法や費用は？
A52
業者の名簿などの閲覧は、簡単な申込書を窓口で記入するだけで可能です。費用は無料です。
令和5年5月9日より、閲覧は1申請者あたり1日6件（1日2回、1回3件）までです。なお免許失効した業者については閲覧の対象外となります。
また、申請書については業務使用中の場合閲覧できないこともあります。カメラやスマートフォン等による撮影やハンディコピーでの複写等は厳禁です。
Q53 業者が免許を持っているのか電話で知りたい？
A53
電話での免許業者に関するお問い合わせについては、国土交通省のホームページにおきまして、「建設業者・宅建業者等企業情報 システム」（外部サイトへリンク）に掲載されている項目の範囲内でお答えいたします。なお、当該国土交通省システムでは、免許証番号、免許の有効期間、法人・個人の別、最初の免許年月日、商号又は名称、代表者の氏名、主たる事務所の所在地、電話番号、加入している宅地建物取引業保証協会、兼業、免許申請時の資本金、所属団体、事務所の名称・区分・設置年月日・所在地・電話番号が掲載されており、どなたでもご確認いただけます。それ以外の詳細については、本府受付窓口での閲覧にてご自身で確認をお願いいたします。
また、商号や所在地が明確でない場合は、類似業者との区別がつかず、お答えできない場合もあります。
Q54 宅地建物取引士の登録内容を調べたい？
A54
宅地建物取引士資格登録の内容については、個人データとして本人以外には公開できません。免許閲覧制度の範囲内でのみ調べることができます。また、仮に本人であっても、本人と確認できない場合は公開しません。
Q55 業者の役員構成や業の経歴を調べたい？
A55
閲覧制度で業者の申請書等を確認することにより可能です。ただし、当初申請または変更届け出時の書面ですから、最新のデータとは限りません。
Q56 廃業した業者の状況が知りたい？
A56
廃業業者については、閲覧制度の対象外となり閲覧はできません。また、廃業後は指導監督権が及ばず変更経緯が掌握できないため、当課でも廃業後の業者の動向は不明です。
Q57 業者が優良か教えて？
A57
業者について「優良」か否かは、各人の価値基準や問題点（法人組織、会計状況、従業員、取扱い物件、販売方法、価格等々）により様々の見方があります。
当課ではこのようなお問い合わせには、お答えのしようがありません。
Q58 業者に行政処分の履歴があるか知りたい？
A58
お問い合わせには、お答えしておりません。建築振興課宅建業受付窓口（大阪府咲洲庁舎2階）に備え付けの行政処分歴ファイルで閲覧してください。
また、過去5年分の行政処分歴は、大阪府知事が宅地建物取引業者に対して行った行政処分のページで確認いただくことができます。