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1 慎重でゆとりのある購入計画を
計画から契約までの流れ
購入計画をねる
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不動産情報の収集・選択
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物件・宅地建物取引業者の調査
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契約条件の確認・交渉
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重要事項の説明
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契約書への署名・調印＝契約成立
営業担当者のペースにはまるな
「住宅の購入というものは、十分検討してからに……。」と思っていても、今住んでいる住宅より少しでも広く、見栄えのいい住宅に案内されるとついつい営業担当者のすすめるままに契約書に印鑑をついたり、安易にお金を渡してしまうことがあるようです。
後になって「しまった！」と思うような契約をしないためには、営業担当者の強引な勧誘を断るだけの勇気も必要です。もし自信がないときは、あなたの身近で経験をもった信頼できる友人などにつきそってもらって、業者から物件案内を受けるのも、一つの方法です。
購入計画のポイント
広告やセールストークをうのみにして安易な気持ちで購入するのではなく、資金の都合はどうか、家族の意向はどうなのか、また、将来の家族構成はどうなるのか、まわりの環境はどうなるのか等、長期的展望にたった購入計画をたてることが必要です。
次のような点を考慮し、計画をたてましょう。
どの地域で
- 交通の利便、通勤、通学、買物の利便、公共機関や付近の環境を考慮する。
どんな住宅にするか
- 新築住宅か中古住宅か。
- マンションか一戸建住宅か。
- どのような間取りか。（家族構成を参考にして）
価格はどの程度のものにするのか
- 手持ち資金はいくらか。
- 融資（ローン）などの資金調達方法はどうするか。また、返済能力はどの程度か。
住宅購入時、必要な諸費用
- 税金
- 登録免許税（国税）・・・登記簿に登録をするときに納める税
- 不動産取得税（都道府県税）・・・不動産（土地・家屋）を取得したときにかかる税
- 印紙税（国税）・・・土地や家屋の売買や建築請負などで、契約書を作成したときにかかる税
- 固定資産税（市町村税）・・・毎年1月1日現在に固定資産（土地・家屋など）を所有している人にかかる税
- 都市計画税（市町村税）・・・都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用にあてるため設けられた税
- 消費税（国税等）・・・物品やサービスの売上げが課税の対象となりますが、最終的には消費者が負担する税（建物代金等にかかります）
※具体的な額や計算方法等については、税に関する問い合わせ先で確かめてください。（→関係官公庁・各種団体連絡先参照）
- 登記手数料（司法書士会に問合わせてください。→関係官公庁・各種団体連絡先参照)
- 業者に支払う媒介（仲介）手数料（→宅地建物取引業者の報酬額参照）
- 引越費用
- 住宅ローンを受ける場合の諸費用
ローン手数料 保証保険料 火災保険料 生命保険料など（抵当権設定登記費用・印紙税）
利用される住宅ローンによって必要な諸費用が異なりますので、事前に確かめておく必要があります。
住宅ローンは返済能力に応じて
住宅ローンは、長期間にわたって返済する借金であることを肝に銘じておかなくてはなりません。
住宅ローンの返済が苦しくて、せっかく手に入れた住宅を手放さざるを得なくなるケースが近年増えていますが、これでは何のためにマイホームを購入したのかわかりません。将来の返済能力を十分に検討し、余裕をもった借り入れにとどめるべきです。くれぐれも“借りすぎ”に注意しましょう。
Memo 買換えをするときの注意点
今住んでいる住宅を売却して新たに住宅を購入する場合、新規物件の売買契約を先にしてしまうと、手持ちの物件が売れないときは、非常に困ることになります。
そのような事態を避けるためには、次の方法が考えられます。
1.今住んでいる住宅を先に売ってから、新たな物件を購入する。
所有物件の売却契約
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売却代金の受領
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新規物件の購入契約
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購入代金の支払い
2.買換え条項といわれる特約付の売買契約をする。
※新規物件の購入に当たり、「売主の所有物件の売却が平成○年○月○日までに、金○○万円以上で売却できなかったとき、またはその売却代金の受領ができなかった場合には契約を白紙にする。」という特約をつけておくことが賢明です。
→参考資料：「不動産販売の手引き」（土地建物売買契約書参考文例参照）
買換え条項特約付新規物件購入契約
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所有物件の売却契約
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売却代金の受領
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購入代金の支払い
3.業者に所有物件の下取りをしてもらう。
※必ず契約書に下取り特約（下取り価格等）を明記しましょう。
所有物件下取り特約付新規物件購入契約
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売買代金の受領と購入代金の支払いを同時に行う