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3 宅地建物取引業者の選び方
業者の信用度とは？
業者の信用度についての問い合わせがよくあります。しかし、実際にはこのご質問への回答は不可能なのです。「信用度」については、客観的に判断できる資料が無いからです。住宅を購入する方々ができるだけ多くの情報を集めて、ご自身で判断してください。
大阪府知事免許の業者であれば、大阪府都市整備部住宅建築局建築指導室建築振興課で業者の免許申請書を閲覧することができます。それを見れば、少なくとも業者の過去の営業実績や代表者のことなどがわかり、業者を選ぶ際の参考になるでしょう。
業者のチェックポイント
- 免許があるか。
宅建免許がなければ宅地建物の売買や仲介などを業として行うことはできません。（免許業者であれば業者名簿を閲覧することができます。） - 事務所は整備しているか。
接客するための事務所は免許の要件です。事務所には業者の標識、報酬額票を掲示する必要があります。 - 事務所に取引主任者がいるか。
業者は、宅地建物取引の資格者である「宅地建物取引主任者」を事務所に常勤させる必要があります（「専任の取引主任者」といいます。）。なお、取引主任者は、その氏名等が記載された写真付きの取引主任者証の交付を受けていますので、取引主任者かどうかは取引主任者証で確認することができます。 - 営業担当者等は従業者証明書を携帯しているか。
業者は、従業者に従業者証明書を携帯させる必要があります。従業者証明書には、従業者の氏名、業務に従事する事務所の名称・所在地等が記載され、写真が付いています。 - 行政処分を受けていないか。
業者が業務停止処分等の行政処分を受けたことがあるかどうか（いわゆる処分歴）は監督官庁で閲覧することができます。大阪府知事免許業者の場合、建築振興課で処分歴を閲覧することができます。また、平成21年4月1日以降の処分歴についてはホームページで公表しています。
- 平成21年4月1日から平成23年1月4日に行った行政処分
→国土交通省ネガティブ情報検索サイト（外部サイトへリンク） - 平成23年1月5日以降に行った行政処分
→大阪府知事が宅地建物取引業者に対して行った行政処分
業者名簿・免許申請書閲覧のポイント
| 項目 | チェック内容 |
|---|---|
| 免許の有無 | 無免許業者でないかチェック。 |
| 営業年数 | 免許証番号のカッコ内の数字は更新回数を示していますので、更新回数から営業年数の長さがわかります。 |
| 代表者・役員 | 氏名、年齢、経歴がわかります。 |
| 取引士 |
事務所に常勤する専任の取引士の氏名、経歴等がわかります。 |
| 事務所 |
所在地と事務所の写真と実際とが相違ないかをチェック。 |
| 商号等の変更状況 | 商号や役員等が頻繁に変わる業者には注意。 |
| 資産状況等 |
個人業者の場合：代表者の資産状況などをチェック。 |
| 納税状況 | 法人税、所得税などの納税額がわかります。 |
| 兼業している業種 |
例えば建売業者の場合、建設業も兼業しているか。 |
| 過去の営業実績 |
免許更新をした業者について、過去5年間の取引件数や額が、売主・代理・媒介の別でわかります。 |
| 保証協会への加入状況 |
全国宅地建物取引業保証協会、不動産保証協会への入会状況等。万が一、取引で被害を受けた場合、保証協会等から弁済される制度があります。 |
| 行政処分歴 | 過去に業務停止等の処分を受けていないかどうかチェック。 |
Memo 国土交通大臣免許と知事免許の違い
大臣免許…事務所が2以上の都道府県にある。
知事免許…事務所が1都道府県のみにある。
どちらの免許を取得しても営業活動は全国で行えますので、効力の差はありません。また、免許は5年毎に更新が必要です(*)。
新規免許であれば、大阪府知事（1）第○○○○○号というように、（ ）内の数字が5年間は、“1”となっています。更新すれば、大阪府知事（2）第○○○○○号と（ ）内の数字が、更新のつど大きくなっていきます。ただし、後ろの第○○○○○号は変わりません。
つまり、（ ）内の数字が大きければ大きいほど、業歴の長い業者ということになります。
一般的に、業歴の長さは信用度を判断するうえで目安となりますが、業者が法人の場合は、経営陣が変わることがあるので、（ ）内の数字が大きくても注意が必要です。
(*)平成8年3月31日以前の免許は、3年毎に更新が必要でした。
業者の評判を聞こう
建売住宅などの場合、過去にその宅地建物取引業者から購入した人に住宅の出来ばえやアフターサービスなどを聞いてみましょう。
また、その宅地建物取引業者の事務所の近所の人などに評判を聞いてみるのも一つの方法です。
取引態様（売主・代理・媒介（仲介））の確認を
住宅を売買する場合、主に次の形式があります。
- 売主業者と直接契約する
- 媒介業者が入る（※媒介（仲介）手数料を支払う必要があります→宅地建物取引業者の報酬額参照）
- 売主の代理業者（いわゆる販売代理業者）と契約する
こういう業者には気をつけよう
- 「格安」「お買い得」等、根拠不明なキャッチフレーズで客を釣る。
- ローンについて甘い話をする。
- あなたの質問に対し、「はいはい」とか「大丈夫だから任せて」などと、根拠を示さずあいまいな返答をする。
- むやみに契約をせまる。
→「二番手の客が待っているから今すぐ判を押さないと買えなくなる」などと言う。
→契約するための手付金をすぐ用意できない場合に、業者が手付金を立て替えたり、後日の分割払いでオッケーと言う。 - 契約前に重要事項説明書を交付しない。
- 売主に会わせて欲しいと言っても会わせない。
Memo “媒介”とは“仲人さん”のようなもの。業者まかせは禁物です
不動産売買を「結婚」にたとえれば、媒介業者はいわば「仲人」にあたります。仲人さんは、豊富な人生経験からさまざまな助言や手助けをしたり、相手方に自分の意思を伝えてもらう、メッセンジャーの役目を果たしますが、結婚するのは、あくまで本人同士です。仲人さんにまかせきりにして、後で仲人口に泣かされたという話も聞きますが、不動産売買でも同じことが言えます。