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分譲マンションの耐震化について
あなたの住んでいる分譲マンションは、地震に耐えられますか?
分譲マンションは、府内約76万戸のうち、昭和56年以前の旧耐震基準で建築されたものが約15万戸あり、府民の安心・安全のためにはこれらの耐震化を進めていく必要があります。
大阪府では、平成30年3月に、「住宅建築物耐震10ヵ年戦略・大阪（大阪府耐震改修促進計画）」で、分譲マンションの耐震化の促進を位置付け、関係機関と連携するとともに、補助制度を創設する等、取組みをすすめています。
このページでは、分譲マンションの耐震化の向上のための情報をご案内します。
分譲マンションの耐震化について
目次
地震に弱いマンション
昭和56年5月31日以前に着工された旧耐震基準のマンションは、耐震性能が劣っている可能性があります。
特に、次のような構造上のバランスが悪いマンションでは、確認が必要といわれています。
- 平面形状または断面形状が不整形なマンション
- 上層部と下層部で構造形式が異なるマンション
- 細長い形状（辺長比が大きい）のマンション
- ピロティ形式のマンション（1階の駐車場や店舗により壁が抜けているなど）
- 耐力壁がバランスよく配置されていないマンション
＜例＞細長い形状（辺長比が大きい）のマンション
＜例＞ピロティ形式のマンション（1階の駐車場や店舗により壁が抜けているなど）
参考文献（国土交通省 マンション耐震化マニュアル）
耐震化（耐震補強、建替え）までの流れ
耐震化の実現には、合意形成や設計・工事など時間がかかります。
ここでは、耐震化までの流れについて、整理しています。
参考（管理組合の耐震化への興味等について）
令和2年度に、府内の旧耐震基準の分譲マンションの管理組合を対象に、アンケートを実施しました。
下図は、「マンションの耐震化（建替え含む）に興味があるか」という質問に対する回答を集計したグラフです。
管理組合として興味を示しているのが、全体の約45％、理事等が個人的に興味を示しているのが、全体の40％で、耐震化への興味を示している割合は全体の85％と、非常に高いです。また、アンケートの結果から、興味はあるが、費用面や合意形成等に課題があることも同時にわかりました。
負担軽減の支援や相談窓口等について、ご紹介をします。
負担軽減の支援
所有者の方々が抱えられている悩みや負担は様々です。ここでは、補助制度や融資制度など、負担軽減の支援をご紹介します。
大阪府や各市町の補助制度
大阪府内には、昭和56年5月31日以前に建築された分譲マンションの耐震化を目的とした補助制度があります。市町により、補助制度の有無、補助率は異なります。【参考：市町の補助制度一覧（PDF：80KB）】
大阪府の補助制度の概要
大阪府では、分譲マンション補助制度のある市町に対して、耐震診断・耐震改修設計の最大1/6、耐震改修工事の最大1/12の額を補助しています。補助制度の窓口は市町村の担当課になりますので、申請手続きやご相談は、お住まいの市町の窓口（PDF：235KB）へお問合せください。
なお、広域緊急交通路沿道建築物の分譲マンションについては、広域緊急交通路沿道建築物耐震化促進事業の補助を活用いただけます。
融資や税制面での優遇
融資
リフォーム融資（耐震改修工事）
耐震改修工事または耐震補強工事を行うために必要な資金に対する融資があります。
住宅金融支援機構ホームページ
リフォーム融資（耐震改修工事）：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）（外部サイトへリンク）
リフォーム融資（部分的バリアフリー工事または耐震改修工事）
【高齢者向け返済特例】
満60歳以上の方が部分的バリアフリー工事または耐震改修工事を含むリフォームを行う場合に、ご存命中の毎月返済は利息のみで元金は
お亡くなりにったときに相続人の方から、融資住宅および敷地の売却、自己資金などにより、一括して返済する融資があります。
住宅金融支援機構ホームページ
リフォーム融資【高齢者向け返済特例】（部分的バリアフリー工事・ヒートショック対策工事・耐震改修工事）：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）（外部サイトへリンク）
マンション共用部リフォーム融資
管理組合が実施する共用部分のリフォーム工事や耐震改修工事などの工事費用が対象となる融資です。
また、その工事を実施する際に組合員（区分所有者）が負担する一時金への融資も可能です。
住宅金融支援機構ホームページ
マンション共用部分リフォーム融資：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）（外部サイトへリンク）
税制
耐震改修に関する特例措置
性能向上リフォームを推進することで、耐震性に優れた良質で次の世代に資産として承継できるような住宅ストックを形成するための制度です。
国土交通省ホームページ
住宅：住宅をリフォームした場合に使える減税制度について-国土交通省（外部サイトへリンク）
中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合の住宅ローン減税等について
現行の耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合であっても、所要の手続を行い、確定申告等の際に必要書類を提出することにより、住宅ローン減税等の特例措置が適用できます。
国土交通省ホームページ
住宅：中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について-国土交通省（外部サイトへリンク）
認定制度
建築物の耐震改修の促進に関する法律
【法第17条】耐震改修計画の認定について〔計画認定〕
耐震改修促進法第17条では、建築物の耐震改修をしようとする者は、建築物の耐震改修の計画について所管行政庁の認定を申請することができることとし、所管行政庁は、当該計画が耐震関係規定または国土交通大臣が定める基準に適合していると認めるときは、その旨の認定をすることができることとしています。
【法第22条】建築物の地震に対する安全性に係る認定について〔安全性の認定〕
耐震改修促進法第22条では、建築物の所有者は、所管行政庁に対し、建築物について地震に対する安全性に係る基準に適合している旨の認定を申請することができることとし、所管行政庁は、当該建築物が耐震関係規定または国土交通大臣が定める基準に適合していると認めるときは、その旨の認定をすることができるとしています。
【法第25条】区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定について
耐震改修促進法第25条では、耐震診断が行われた区分所有建築物の管理者等は、所管行政庁に対し、当該区分所有建築物について耐震改修を行う必要がある旨の認定を申請することができることとし、所管行政庁は、当該区分所有建築物が国土交通大臣が定める基準に適合して適合していないと認めるときは、その旨の認定をすることができることとしています。
マンションの建替え等の円滑化に関する法律
【法第102条】除却の必要性に係る認定
マンションの建替え等の円滑化に関する法律第102条では、耐震診断が行われたマンションの管理者等は、特定行政庁に対し、マンションを除却する必要がある旨の認定を申請できるとし、特定行政庁は、国土交通省が定める基準に適合していないと認めるときは、その旨の認定をすることができとしています。
※令和2年6月に法改正があり、施行が2年以内となっております。施行されれば、基準等が変更となる可能性がありますので、認定の申請をお考えの方はご相談ください。
※大阪府の所管課は、都市整備部住宅建築局居住企画課マンション管理・再生グループになります。
【法第105条】容積率の特例
法第102条の除却の必要性に係る認定を取得した場合で、特定行政庁が交通上、安全上等で支障がなく、かつ、一定の基準を適合するものとして許可した場合は容積率の特例を受けることができます。
詳しくはご相談ください。
※大阪府の所管課は、都市整備部住宅建築局居住企画課マンション管理・再生グループになります。
大阪府・関連団体等の取組み
分譲マンション耐震化サポート事業者情報提供制度（別ページ）
分譲マンションの耐震化を進めるためには区分所有者の合意形成が必要であり、管理組合に対して継続的に適確な支援ができる事業者が求められているため、府が耐震化の実施に向けて管理組合をサポートする事業者を登録し情報提供しています。
また、定期的に、府内における分譲マンションの取組みや、耐震化の課題や解決策などについて、府と事業者とで意見交換を実施しています。
マンションアドバイザー派遣制度（外部サイトへリンク）
府、市町、建築関係団体などで構成する「大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会」が実施する耐震化に関する意識啓発や初動・勉強期の相談等による支援を行っています。
普及啓発用冊子など
分譲マンションの耐震化（建替えなど）を行う際の転居先さがし
分譲マンションの耐震化を進める際の課題のひとつに「転居先の確保」があげられます。転居先の候補としては、親族との同居や民間賃貸住宅のほか、公的賃貸住宅やセーフティネット住宅などがあります。住宅によっては申込要件がある場合がありますので、各住宅のお申し込み先でご確認ください。
公的賃貸住宅
- 独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）（外部サイトへリンク）
- 大阪府住宅供給公社（外部サイトへリンク）
- 大阪市住まい公社（外部サイトへリンク）
- 府営住宅（住宅経営室のホームページ）
- 大阪府内の市町営住宅（居住企画課のホームページ）
セーフティネット住宅
高齢者や障がい者などの住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として登録された住宅の情報を下記サイトにて検索することができます。また、大阪あんぜん・あんしん賃貸検索システムでは住まい探しの相談に応じる協力店（不動産店）、入居に関する相談や見守り等の生活支援などを行う居住支援法人を検索し、住まいを探すこともできます。
旧耐震分譲マンションの耐震化に関する相談窓口
- 大阪府 都市整備部
【耐震化に関すること】事業調整室部 都市防災課 耐震グループ 電話番号06-6941-0351（内線4321）
【耐震化を除くマンションに関すること】住宅建築局 居住企画課 マンション管理・再生グループ 電話番号06-6941-0351（内線3037） - 市町窓口
【補助の申請や相談に関すること】市町窓口一覧（PDF：235KB）をご確認ください。 - 分譲マンションサポート事業者（別ページ）
- アドバイザー派遣（外部サイトへリンク）