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サービス付き高齢者向け住宅の登録基準
- 大阪市、堺市、高槻市、東大阪市、豊中市、枚方市、八尾市、寝屋川市及び吹田市の区域での登録については、それぞれの市の窓口にお問合せください。
各市の窓口はこちらをご覧ください。 - 下記については、大阪府内の上記以外の市町村における取扱いになります。
サービス付き高齢者向け住宅の登録にあたっては、高齢者の居住の安定を図る目的から、住宅のハード・ソフト両面にわたって登録基準があります。
1. 入居者の資格
- 単身高齢者世帯
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高齢者と同居者（配偶者、60歳以上の親族、要介護・要支援認定を受けている親族、特別な理由により同居させる必要があると知事が認める方）
ここでいう高齢者とは60歳以上の方、または要介護・要支援認定を受けている方のことを言います。
2. 規模・設備等
2-1 各居住部分の床面積
- 各居住部分（賃貸住宅にあっては住戸をいい、有料老人ホームにあっては入居者ごとの専有部分をいう。）の床面積が、25平方メートル以上であること。
ただし、居間、食堂、台所その他の住宅の部分が高齢者が共同して利用するため十分な面積を有する場合は18平方メートル以上とすることができます。 - 「居間、食堂、台所その他の住宅の部分が高齢者が共同して利用するため十分な面積を有する場合」とみなされる床面積の要件について、令和3年4月1日より以下のとおり改正しました。
各居住部分の床面積を25平方メートル以下に緩和する場合の判断基準
各居住部分の床面積が18平方メートル以上25平方メートル未満の場合において「居間、食堂、台所その他の居住の用に供する部分が高齢者が共同で利用するため十分な面積を有する場合」とみなされる床面積の要件について（規則第8条）
次の要件を満たしているもの。
居間、食堂、台所等の共同利用部分の面積の合計が、各居住部分（25平方メートル未満のものに限る。）の床面積と25平方メートルの差の合計を上回るもの。
ただし、共同利用部分には、事業者と共同使用する部分およびホール、廊下、階段、エレベーター等は含まないものとする。
- 居住部分の床面積及び共同利用設備に関する判断基準（ワード：18KB）居住部分の床面積及び共同利用設備に関する判断基準（PDF：65KB）（令和3年4月1日以降の登録申請に適用）
居住部分の床面積算入に関するパイプスペース等の取扱い基準
共用部分のメーターボックス及びパイプスペースの面積は、各居住部分の床面積に算入しません。
パイプスペース（メーターボックを含む。）が、完全に各居住部分に組み込まれている場合や、各居住部分からパイプスペース（メーターボックスを含む。）を管理するものについては、各居住部分の面積に算入して差し支えありません。
各居住部分の床面積の算入に係るメーターボックス及びパイプスペースの取り扱い（ワード：56KB） 各居住部分の床面積の算入に係るメーターボックス及びパイプスペースの取り扱い（PDF：80KB）
2-2 各居住部分の設備
台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備えたものであること。
ただし、共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備または浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合は、各戸に台所、収納設備または浴室を備えないことも可能です。
各居住部分に台所、収納設備又は浴室を備えていない場合において、「共用部分に共同して利用するために適切な台所、収納設備又は浴室を備えることにより、各居住部分に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合」とみなされる設備要件について（規則第9条）
次の要件を全て満たしているもの。
- （1）台所
居室のある階ごとに、入居者が共同利用できる調理施設（コンロ、シンク及び調理台を備えたもの）を2組以上（登録事業者が食事の提供サービスを実施するものは1組以上）備えていること。 - （2）収納設備
施錠可能な個別の収納設備を戸数と同数以上備えていること。 - （3）浴室
次の要件を全て満たしているもの。- ア 男女別かつ戸数10戸につき1人分（10戸以下の場合は2人分）以上の浴室を備えていること。
- イ 居室のある階ごとに浴室を備えていること。ただし、居室のある階ごとに浴室を備えていない場合は、居室のある階から浴室のある階まで移動できる高齢者に配慮したエレベーターを備えていること。
なお、デイサービスが同一建物内に併設されており、その浴室を時間外に利用できるものは、1人分の浴室を備えているものとみなすことができます。
2-3 バリアフリー構造
賃貸住宅の加齢対応構造等が、法令で定める基準に適合するものであること。
- 高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第34条第1項第九号の国土交通大臣の定める基準（外部サイトへリンク）
- 国土交通省・厚生労働省関係高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第10条第五号の国土交通大臣及び厚生労働大臣の定める基準（外部サイトへリンク）（改修で、やむを得ないと認められる場合のみ適用）
⇒加齢対応構造のチェックには加齢対応構造等のチェックリスト（エクセル：351KB）をご利用ください。
2-4 緊急通報装置の設置（大阪府高齢者居住安定確保計画に定める追加基準）
入居者の心身の状況が急変した場合にサービス提供者に通報できるよう、少なくとも住戸内の居室部分、便所及び浴室（浴室内と脱衣スペースの2か所）に緊急通報装置を備えること。
共用部分に設置する、入居者が利用する便所及び浴室についても同様とする。
なお、既に登録されているサービス付き高齢者向け住宅については、増築、改築、大規模の改修、又は大規模の模様替えが行われる場合に設置すること。
2-5 耐火性能の確保（大阪府高齢者居住安定確保計画に定める追加基準）
延べ面積200平方メートル以上又は階数4以上の場合は、建築基準法に定める耐火建築物又は準耐火建築物とすること。
なお、既に登録されているサービス付き高齢者向け住宅については、増築、改築、大規模の改修、又は大規模の模様替えが行われる場合に耐火性能を確保すること。
2-6 旧耐震建築物の耐震性の確保（大阪府高齢者居住安定確保計画に定める追加基準）
昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建築物については、耐震診断を行うとともに、必要に応じて、耐震改修により耐震性の確保を行うこと。
なお、既に登録されているサービス付き高齢者向け住宅については、増築、改築、大規模の改修、又は大規模の模様替えが行われる場合に耐震性を確保すること。
3. サービス
少なくとも状況把握（安否確認）サービス、生活相談サービスを提供すること
社会福祉法人、医療法人、指定居宅サービス事業所等の職員または医師、看護師、介護福祉士、社会福祉士、介護支援専門員、ヘルパー1級又は2級の資格を有する者が少なくとも日中常駐し、サービスを提供すること。
常駐しない時間帯は、緊急通報システムにより対応すること。
※令和4年9月の省令改正により、入居者の要介護状態など心身の状況を勘案し支障がない場合は、資格を有する者が日中常駐しないことも可能となりましたが、あらかじめ入居者の承諾を得ている場合に限ります。また、以下のサービス提供は必要です。
- (1) 入居者の心身の状況に関し必要に応じて通報する装置を設置して状況把握サービスを提供すること
- (2) 各居住部分への訪問その他の適切な方法により、毎日1回以上、状況把握サービスを提供すること
- (3) 生活相談サービスを、電話その他適切な方法により、心身の状況の把握とあわせて提供すること (今回新規)
サービスに関する問合せ先：福祉部高齢介護室介護事業者課施設指導グループ（06-6944-2675）
4. 契約関連
4-1 書面による契約であること
4-2 居住部分が明示された契約であること
4-3 権利金その他の金銭を受領しない契約であること
敷金、家賃・サービス費及び家賃・サービス費の前払金のみ徴収が可能です。
4-4 入居者が入院したことまたは入居者の心身の状況が変化したことを理由として、入居者の同意を得ずに居住部分の変更や契約解除は行わないこと
4-5 サービス付き高齢者向け住宅の工事完了前に、敷金及び家賃等の前払金を受領しないものであること
4-6 家賃を前払いする場合の基準
次の基準をすべて満たすこと。
- 家賃等の前払い金の算定の基礎、返還債務の金額の算定方法が明示されていること
- 入居後3月が経過するまでの間に、契約を解除、または入居者が死亡したことにより契約が終了した場合、「契約解除までの日数×日割計算した家賃等」を除き、家賃等の前払金を返還すること
- 返還債務を負うことになる場合に備えて、家賃等の前払金に対し、必要な保全措置が講じられていること
4-7 入居契約前の書面説明による状況把握・生活相談サービス以外の外部サービスの選択性の確保（大阪府高齢者居住安定確保計画に定める追加基準）
入居しようとする者に対し、入居契約を締結するまでに、高齢者の居住の安定確保に関する法律に定める状況把握サービス及び生活相談サービス以外で入居者が日常生活を営むために必要なサービス（利用権方式の契約において居住部分と一体として提供されるサービスを除く。）については、入居者がその利用や事業者を選択できることについて、書面を交付して説明すること。
ただし、介護保険法に定める「特定施設入居者生活介護」の指定を受ける場合はこの限りではない。
5. その他
高齢者の居住の安定確保に関する基本方針及び高齢者居住安定確保計画に照らして適切なものであること
6. 留意事項
サービス付き高齢者向け住宅のうち、食事等のサービスを供与するものは老人福祉法第）29条第1項に規定される有料老人ホームに該当します。
有料老人ホームに該当するサービス付き高齢者向け住宅は、高齢者の居住の安定確保に関する法律第23条の規定により、老人福祉法第29条第1項から第3項までの規定に基づく有料老人ホームの届出等は不要となりますが、老人福祉法のその他の条項は適用を受けます。このため、「大阪府有料老人ホーム設置運営指導指針」が適用されることとなります。
有料老人ホーム設置運営指導指針についてはこちらをご確認ください。