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分譲マンションにおける民泊について
平成30年3月15日から住宅宿泊事業法に基づく民泊事業者の届出が始まりました。
海外渡航者の増加などにより、大阪においても、いわゆる民泊が宿泊の手段として活用されているといわれています。一方で、民泊に関しては、法律面や環境面など様々な課題への対応がまさに進められつつあります。
大阪府内では、一部区域において、国家戦略特別区域法に基づく国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（これを「特区民泊」と呼ぶことにします。）が、平成28年4月から実施可能となっています。
また、平成29年6月に住宅宿泊事業法が成立し、住宅宿泊事業（これを「新法民泊」と呼ぶことにします。）の実施が、平成30年6月15日から可能となります。これに先立ち、平成30年3月15日から新法民泊の事業者の届出が始まりました。
そこで、分譲マンション管理と民泊との関係を考えてみますと、分譲マンションには区分所有法に基づき管理規約が定められおり、区分所有者はこれに従う必要があります。しかし、民泊という新たな住宅の利用を区分所有者が行うことができるのかどうかについて、管理規約上、明確になっていないことが多いと思われます。
民泊に関するトラブルを防止するためにも、お住まいの分譲マンションにおいて民泊を許容するか否かについて、区分所有者間でよく話し合っていただき、管理規約で明確化することが望まれますので、ぜひ管理組合での検討をお願いいたします。
検討に際しては民泊についての情報収集、民泊を許容するか否かの管理組合での検討、検討結果の管理規約への反映という形で取り組んでいくこととなりますので、以下に参考となる情報を紹介します。
1.民泊に関する検討の手順
（1） お住まいのマンションで、どのような民泊が可能か調べる
民泊が実施できる区域
〔1〕 新法民泊を実施できる区域
こちらのページから、住宅宿泊事業法に関する大阪府ガイドラインをご覧ください。
〔2〕 特区民泊の実施できる区域
地域の境界付近等で実施の可否が不明な場合はこちらからお問い合わせください。
（2） 民泊に対する対応を協議する
管理組合を中心として、民泊についての情報の収集、区分所有者への説明会やアンケートなどを行いつつ、民泊を許容するか否かなど、どのように対応していくか協議していきます。
その際には、民泊と類似した利用などとの違いの整理や、民泊を認める場合はルール（使用細則）を詳細に整理することも重要です。
（3） 管理組合の総会で採決を行う
（2）で協議して決定した内容については、管理組合の総会に諮ります。
民泊を禁止したい場合は、民泊を禁止する旨の定めを規約上明確化しておくことが望ましいものと考えられます。少なくとも総会あるいは理事会において、民泊を禁止する方針を決議し、さらには議事録を作成しておくことが必要となります。
なお管理規約の改正を行う場合は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成が必要です。
管理規約の改正等の案の作成に際しては、下記の「2.管理規約の見直しに関する通達等」を参照ください。
また管理規約に民泊についての定めがない場合の取り扱いは、「3.管理規約に民泊についての定めがない場合の注意点」を参照ください。
2.管理規約の見直しに関する通達等
民泊に対応した管理規約の見直しに関しては、国から民泊を可能とする場合と禁止する場合の標準管理規約その他の見解が示されています。これらを参考にしつつ、管理組合で議論されたルールを管理規約に反映させていくことになります。
〔1〕新法民泊及び特区民泊が実施できる区域
新法民泊及び特区民泊については、内閣府及び国土交通省から通知等が出されています。
- 特区民泊のマンション管理規約における取扱いについて（概要）（外部サイトへリンク）
- 特区民泊の改正マンション標準管理規約における取扱いについて（通知）（外部サイトへリンク）
- 住宅宿泊事業に伴う「マンション標準管理規約」の改正について（平成29年8月29日）（外部サイトへリンク）
※上記HPでは単棟型のマンションが対象となっています。団地型、複合用途型は国土交通省「マンション管理について」のページ（外部サイトへリンク）を参照してください。
〔2〕新法民泊のみ実施できる区域
新法民泊については、平成29年8月29日に国土交通省から新法民泊に対応した標準管理規約が示されています。
※上記HPでは単棟型のマンションが対象となっています。団地型、複合用途型は国土交通省「マンション管理について」のページ（外部サイトへリンク）を参照してください。
3.管理規約に民泊についての定めがない場合の注意点
〔1〕新法民泊について
住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業を営む者は、同法施行規則第4条第3項13号に定められた「規約に住宅宿泊事業を営むことを禁止する旨の定めがない旨（当該規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合は、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がない旨を含む。）」を記載した届出書を、都道府県知事に提出しなければならないとされています。
また、同法ガイドラインでは、「管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がない」とは、「管理組合の総会や理事会における住宅宿泊事業を営むことを禁止する方針の決議がないことである」とされています。
よって、民泊を禁止したい場合は、少なくとも総会あるいは理事会において、民泊を禁止する方針を決議し、さらには議事録を作成しておくことが必要となります。
〔2〕特区民泊について
管理規約において、民泊についての定めがなく「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定だけである場合は、特区民泊は住宅として扱われる制度であることから、専有部分が国家戦略特別区域法に基づく事業者の特定認定の対象となることにご留意ください。
管理組合の意思を示すにあたり、特区民泊の用に供することを禁ずるものを決議する際には下記の通知をご参照ください。
また、新法民泊についてのみ可否に関する規定を設けた場合であっても、管理規約に特区民泊の可否に関する規定がない場合は、同様に国家戦略特別区域法に基づく事業者の特定認定の対象となりますのでご留意ください。
4.お問合せ先
（1） 民泊の制度についてのご相談
民泊の実施には、上記の他にも様々な条件があり、手続きも必要です。詳しくは下記からご確認ください。
〔1〕新法民泊について
- 大阪市（外部サイトへリンク）
ガイドラインや届出の手引きおよび大阪市住宅宿泊事業法の適正な運営の確保に関する条例案などが掲載されています。 - 堺市（外部サイトへリンク）
届出の手引きおよび一部地域において曜日・時間を定めて民泊を制限する条例案などが掲載されています。 - 吹田市（外部サイトへリンク）
届出方法などが記載されています。 - 枚方市（外部サイトへリンク）
届出方法などが掲載されています。 - 八尾市（外部サイトへリンク）
届出方法などが掲載されています。 - 寝屋川市（外部サイトへリンク）
届出方法などが記載されています。 - 大阪府（大阪市・堺市・吹田市・枚方市・八尾市・寝屋川市を除く）
ガイドラインや届出の手引きなどが掲載されています。
〔2〕特区民泊について
- 大阪市（外部サイトへリンク）
施設一覧、ガイドラインや届出の手引きなどが掲載されています。 - 八尾市（外部サイトへリンク）
ガイドラインや届出の手引きなどが掲載されています。 - 寝屋川市（外部サイトへリンク）
ガイドラインや届出の手引きなどが掲載されています。 - 大阪府（大阪市・八尾市・寝屋川市を除く）
施設一覧、ガイドラインや届出の手引きなどが掲載されています。
（2） 管理規約の変更にかかるご相談
公益財団法人 マンション管理センター（外部サイトへリンク）
電話相談と予約制の窓口相談があります。
- 電話番号：06-4706-7560
- 受付時間：月曜日から金曜日（祝日・年末年始を除く） 9時30分から17時
また、こちらに民泊事業関連情報（外部サイトへリンク）がまとめられていますので、参考にしてください。
一般社団法人 大阪府マンション管理士会（外部サイトへリンク）
マンションに関する専門家が無料相談に応じます。また、府内各地で予約制の無料相談会も実施しています。詳しくはホームページ又は電話でご確認ください。
- 電話番号：06-6341-4658
- 受付時間：平日 10時から17時
大阪弁護士会総合法律相談センター（外部サイトへリンク）
大阪弁護士会が運営する身近に弁護士をご存じでない方のための「総合相談所」です。
大阪弁護士会所属の弁護士が法律相談を担当し、弁護士の紹介を希望される方には、紹介業務も行っています。
- 電話番号：06-6364-1248
- 受付日時：平日 9時から20時、土曜日 10時から15時30分